摘要：随着物业管理企业工作的愈发成熟，前期介入也显得尤为重要，早已成为物业管理整个工作环节中不可缺少的一部分。如何使今后的
物业管理工作稳步向前发展，首先要做好前期介入，打好工作基础。
随着房地产市场的发展，物业管理工作已逐渐发展起来，在目前的市场条件下，存在着自管和委托管理两种模式。但是无论是自建自管，还是委托管理，新开发的楼盘都存在着前期物业管理阶段，即业主大会和业主委员会未成立前，由开发商委托的物业管理阶段。这一阶段是整个物业管理工作链条中非常重要的一环，前期物业管理质量的优劣，很大程度上决定了该物业管理企业日后在本楼盘的持续发展。因此，许多
物业管理企业都非常注重此阶段的服务与管理，往往在项目未竣工之前就安排相关人员提前介入。
一、前期介入的时间安排
一般来讲，物业管理的前期介入及开办费用根据双方签订的 《 前期物业服务委托合同 》 中的相关约定，由物业管理企业或开发商承担。因此，从成本控制角度来讲，
物业管理的前期介入通常是从物业项目主体封顶后，开始设备安装的阶段，也有部分是从设备调试开始，这一阶段一般会持续半年左右时间。
二、介入阶段的人员配置
物业项目前期介入阶段，由于大量的工作集中在沟通、协调与熟悉等方面。因此，一般考虑配备以下工作人员即可：
1 、项目经理 / 小区主任 1 名；
2 、机电设备工程师 1 名；
3 、水、电技术工人各 1 名；
4 、保安管理员 1-2 名。
根据项目的实际进展情况，适时增加相应岗位的工作人员，但一般在业主入住前 1 个月，最迟不得晚于入住前 15 天，全部岗位的工作人员必须到位。以便有充裕的时间让所有员工熟悉了解项目情况、管理方案，各种制度、流程等，以保证大量业主入住时各项工作的有序开展。
三、前期介入阶段的工作安排
在此期间由于没有业主入住。因此，工作的重点主要都在以下几个方面：
1 、与相关人员的沟通。在此阶段，前期介入的
物业管理工作人员要充分地与开发商的相关人员、在施工单位的各施工负责人、监理、工程师、设备厂商等进行有效沟通，以保证正式接管后的各项工作有序开展。
2 、对周边环境的熟悉。对项目周边的文化教育、休闲娱乐、医疗保健、道路交通以及毗邻单位等进行考察、了解、熟悉环境以备日后之需。
3 、熟悉项目属地管理机构。对项目所在地的工商、税务、公安、环卫、市容、学校等单位进行了解，并着手预备各主管部门相关手续的办理。
4 、与行业主管部门的沟通。在此期间应着手就物业的各项服务收费标准的申报、备案手续进行预备。与项目属地的房屋与国土资源管理局物业管理行政部门，项目属地的物价管理部门等进行有效的沟通。了解各种收费办理的手续和程序，提前预备相关资料，以保证日后
物业管理收费的合法化，避免出现各种不必要的纠纷。
5 、安排相应的工程技术人员，积极参与项目的施工。包括主体的土建收房工作；设备设施的安装调试工作；各种公用配套设施的设置、布局的合理性等工作。从物业管理及业主实际使用方便角度，向开发商提出合理化建议，熟悉设备的性能状况造型、安装质量、售后服务人员的联系等，为日后
物业管理服务工作奠定坚实的基础。
6 、在此阶段，随着项目的日趋完善，前期介入人员要适时对照 《 前期物业服务委托合同 》 中的相关内容、编制、修订项目管理方案及财务预算，使之符合项目的实际需求，便于日后工作的正常进行。
7 、根据项目的实际状况，对 《 物业服务委托合同 》 中人员配置情况进行核准，确定实际需求数量，拟定或配合公司相关部门订招聘计划，进行人员储备。
8 、在此阶段，前期介入工作人员应与开发商的销售部门保持联系，及时了解项目销售状况，做好在销售过程中有关
物业管理服务方面知识的咨询，协助做好销售工作。
9 、在此阶段，应积极与开发商协调、落实
物业管理办公用房及其它相关功能用房（如保安宿舍、材料库房、设备维修用房等）的选址及装修，以便工作的顺利开展。
10 、在此阶段，应与项目属地的供水、供电、供气、供暖、通讯、网络、有线电视、户籍管理、卫生防疫等部门取得联系。
11 、在此阶段，着手预备业主入住时所需的各种文本资料，制定各种管理制度、工作流程，并协助开发商制定 《 业主临时公约 》 ，做好业主入住的各项预备工作。
最后还应根据项目的实际情况，考虑项目的各种告示、宣传栏，对重要部位做警示标识。向开发商提供保洁、环卫设施的合理配置数量，以便于业主入住后的正常使用需求。
四、在业主入住前还应完成的工作
1 、完成办公环境的布置，办公桌椅、办公用品设施到位，各种规章制度工作流程制作完毕，业主接待用品用具到位；
2 、各种物料耗材到位，品种型号齐全、库存充裕；
3 、各类工作人员工作形象统一，工作服装到位。保安器材、技工工具、保洁工具等到位，随时可以进入工作状态；
4 、各种告示牌、标示牌到位；
5 、拟订项目业主入住时的装点布置方案，营造气氛，迎[FS:PAGE]接业主入住；
6 、与开发商沟通，明确业主入住时间、入住数量，做好相应预备；
7 、制定各种应急预案，以备应急所需，如：业主入住数量超过通知数量的应急方案；停水、停电的应急预备；电梯故障的应急预备；消防事件的应急措施；突发治安事件的应急措施；出现个别滋事扰场情况的应急预备；车辆停放异常情况的应急措施等等。
总之，物业服务的前期介入是前期物业服务工作非常重要的一个环节和阶段，前期介入阶段工作的好坏直接影响到业主入住后各项工作的正常开展。因此，在前期介入工作人员辛勤努力工作的同时，
物业管理企业的相关部门、企业的领导层、决策层更应该对其工作给予充分的理解和支持，齐心协力完成物业服务前期介入阶段的各项工作。
参考文献：
1 、肖建章， 《
物业管理服务案例与招投标实务 》
2 、谢绍志， 《
物业管理与招标投标实务全书 》 ，安徽文化音像出版社
3 、刘新云等， 《 深圳
物业管理招投标标书集锦 》 ，中国物价出版社
