“专项维修资金”与“专项维修基金”

    实践中，经常有人将“专项维修资金”称为“专项维修基金”，那么，这两个概念是否是同一概念呢?然而事实是“专项维修资金”与“专项维修基金”虽然产生的时间、依据的条件和名称不同，但是同一概念。物业管理条例中所称的“专项维修资金”就是条例颁布之前的“专项维修基金”。

(一)专项维修资金与专项维修基金的区别

 1．两者适用的范围不同。前者适用于商品住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业；而后者则既适用于公有住房出售后的住宅物业，也适用于商品房住宅物业。

 2．两者缴纳的主体不完全相同。前者缴纳的主体是业主；后者则又区分商品住房与公有住房出售两种情形，商品住房的缴纳主体是购房者(《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》第五条第一款)；公有住房出售后的缴纳主体有二，其一是售房单位，其二是公有住房购房者(《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》第六条)。

 3．两者的权利主体不同。前者属于业主所有；后者则根据适用范围的不同，具体区分为商品住房与公有住房出售两种情形，商品住房由购房者交纳的基金属于全体业主共同共有(《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》第五条)；公有住房出售时售房单位提取的住房基金属于售房单位所有，购房者交纳的基金属于全体业主共同共有(《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》第六条)。

(二)专项维修资金与专项维修基金的相关规定

1．专项维修资金所依据的规定，一是《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”。(下简称“维修资金”)该条例于2003年9月1日施行。二是国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》(2004年1月1日起执行)第十一条第四款规定：“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本．”

2．专项维修基金所依据的规定，一是建设部、财政部《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号，1999年1月1日实行)第四条：“凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称“维修基金”)。 “维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字[1998]7号)，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。”二是《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字E19983 7号)第二条规定：“代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。”“房屋共，部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修的资金。房屋的共用部分：是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。”“共用设施设备维修季金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指聋用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。”

3．维修资金和维修基金的联系。从上述规定可以看出，两者之间并不存在着明显的区别。在用途上，都是用于房屋共用部位的维修；在适用范围上，都适用于实行物业管理的小区(包括公有住房出售后的住宅物业和商品房住宅物业)。“专项维修资金”与“专项维修基金”只是在不同时期的名称不同，《物业管理条例》属于行政法规，法律效力高于部门规章《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》，因此，在《物业管理条例》出台后，应当统一使用“专项维修资金”这一概念。但需要注意的是，因为房屋所属性质不同，公有住房出售后的住宅物业和商品房住宅物业二者缴纳专项维修资金的主体和使用程序有所不同。商品住房缴纳专项维修资金的主体是购房者，公有住房出售后的缴纳主体是售房单位和公有住房购房者；实践中，商品住房维修资金的使用由业主做主，而不少城市的公有住房的维修基金使用由政府的房改管理部门主管，由售房单位申请才能批准使用。

(三)专项维修资金与专项维修基金的法律适用

 自2003年9月1日国务院《物业管理条例》施行后，应当使用“专项维修资金”的概念，但国家至今没有相关的具体规定出台，《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》施行在先，国务院《物业管理条例》施行在后。《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》规定与《物业管理条例》的规定并不冲突。在不冲突的情况下，《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》可以制定具体的适用规则。因此，《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》并没有违反《立法法》的规定。同时在制定机关没有修改、废止《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》的情形下，《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》仍是有效的。在国家对物业管理出台细则前，可以适用《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》中的具体规定。