物业专项维修资金，是指根据法律规定建立的用于住宅区域内共用部位、共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的资金。所谓共用部位，是指住宅主体承重结构部位；所谓共用设施、设备，是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用上下水道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井以及公益性文体设施和共用设施、设备使用的房屋。所谓大修，是对共用部位、共用设备设施的大规模的维修。所谓更新和改造，是对共用部位、共用设备设施中坏、旧部分的更换，以使其保持正常的使用，或者不断提高其使用效能，或使其具有新的效能。
《物业管理条例》规定维修资金的使用是在物业保修期满后，在此之前物业的维修应根据条例第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”《中华人民共和国建筑法》第六十二条和《建设工程质量管理条例》第三十九条均明确规定了建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向开发商提交工程竣工验收报告时，应当出具质量保证书。该质量保证书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。《建设工程质量管理条例》第三条规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。鉴于业主是与建设单位订立物业买卖合同，因此建设单位应当承担物业质量保修的首要责任。建筑工程的保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程(地面、楼面工程，门窗工程等)，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目。根据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；(3)供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。如果是因为勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位的原因造成的物业质量问题，可以依法要求这些单位分别承担相应责任。即：a．施工单位未按国家有关规范、标准和设计要求施工，造成的质量缺陷，由施工单位负责返修并承担经济责任。质量缺陷是指工程不符合国家或行业现行的有关技术标准、设计文件以及合同中对质量的要求。b．由于设计方面的原因造成的质量缺陷，由设计单位承担责任。c．因建筑材料、构配件和设备质量不合格引起的质量缺陷，属于施主单位采购的或经其验收同意的，由施工单位承担经济责任，属于建设单位
采购的，由建设单位承担经济责任。d．因使用单位使用不当造成质量缺陷，由使用单位自行负责。施工单位接到保修通知书后，必须及时到达现场，与建设单位明确责任方，并确定返修内容和时间。
根据建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，房地产开发企业在交付商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的记载，承担住宅的保修责任。住宅的保修期从开发企业交付用户使用之日起计算。但是如果用户违反《住宅使用说明书》的提示，使用不当或者擅自改动物业的结构以及装修不当，由此造成的质量问题房地产开发企业不承担保修责任。如果物业是由于第三人的人为损坏，不论是否超过保修期，均由第三人负担赔偿责任。专项维修资金不能用于住宅自用部位和自用设备的维修养护，该部分的维修、更新的费用由业主自己承担。
