1、物业管理的现状如何？
安全第一，人防和安防同样重要
首先是安全，也就是安防这一块，比如家中财产被盗等这种生活安全的问题。别墅跟公寓不一样，别墅的设备是建在公共区域里的，公寓里面可能有一个专门的设备机房，客人可能不会进去，但是别墅社区的设备是一个比较公共的开放区域，会牵涉到很多小孩的安全，同时存在被盗的危险，所以安全性是非常重要的。刚才鲁总说到客人进入社区的问题，很多业主是有海外生活经验的，还有一些企业家把别墅作为第二居所，他不是常住，可能是周末才回来住，所以他的房产就可以由物业公司直接管理，虽然有一些安防设施，但还是需要巡逻保安，以免有什么以外发生。别墅人防和安防做不好的话，肯定会存在很大的问题，所以保安的素质是非常重要的因素。
2、物业管理当中最可能出现的问题是什么？
乱搭建比较严重一点
我觉得前期买房的时候，包括对园区的公约、园区的规划都没有特别关心，关心的是房价、房型、户型等一些约束的条款，而进来的以后，他发现这个不能做，那个又不能做，因为这是独栋的别墅，不像公寓那样，所以他就认为这是我自己的院子，想干吗就干吗，所以有时候往往会引起一些不满和纠纷。我们所涉及到的问题主要是乱搭建比较严重一点。
我们很多业主最后都会理解。但我想这是很多开发商和物业公司目前都面临的问题。如果说小区完善的话还可以，但是不完善的话还会影响到后期的销售。但很多业主也会理解，既然是一个高品质的社区，也会尽量让整个小区保持一致，大部分人还是比较赞同的。甚至有人在院里搭一个小仓库，低于自己的外墙，所以你在外面看不见。
3、评判一个物业公司到底是好或者不好，有没有一个具体的标准？
自制质量管理认证和环境体系管理认证
我们的业主装修完以后，有些业主也是找一些不是正规的装修公司装修，所以出现的维修情况多一些，这时候就需要物业提供服务，物业这块我们没有达到业主满意率的话，必须要提供维修专项服务，也就是及时性，你修完了以后有没有返修率，如果有返修率的话，就要有一个说法。我们去年物业公司是泰禾中维物业管理公司，我们在2006年高档别墅在员工的全体素质上提高，作为高档别墅的管理，我们做了一个质量管理认证和环境体系管理认证，里面讲得很清楚，别墅和别的不一样，我们有80％的人参加了培训，今年着重学习文件，那些文件大概有A4纸30公分厚整理出来文件，从程序、到控制都一点一点地让员工全部消化掉。2006年我们公司对这个项目在通州区进行区优评比，我们又被授予了文明小区的称号，发了一个证书，发一个奖牌，这无形当中就让业主知道物业公司管理这个项目，已经达到了一个区里面认可的标准。业主觉得你这个物业公司是非常专业的物业公司，对你的一些工作就比较认可。去年12月份我们做了一个业主满意调查，业主的满意率达到98％，是很不错的情况。
4、开发商选物业公司的时候，有没有什么具体的指标，说我评定哪一家，是我想要的物业公司？
小区办牵头评标
小区办要牵头做这件事情，他们提出一个标准来，作为地产公司，要把你对小区管理的要求提出来，比如说五家以上，对你的项目进行踩点、视察，然后测算出来所有的一些东西和服务标准，提出一个标准来。经过市小区办的评价委员会评标，我们得到了市小区办物业科的人员，由他们组建一个全国物业协会进行评判。他们对这几家承标的单位主要是看标书来了解，然后从管理上、管理人员的配备、预算、物业公司的背景，物业公司背景指的就是你代管的一些面目，水准是怎么样，我们福州物业公司在福建省拿到很多模范称号的。
5、如果开发商对自己的物业公司很不满意的话，会不会在中途更换？
这个情况北京有。
如果是开发商第一个项目的话，和物业公司签的合同分两部分，一个是前期介入，前期管理，有时候在前期介入的时候，你达不到开发商的要求，你的合同就很容易解除了。如果你在合同已经延续到后期管理了，也就是业主入住这一块了，如果开发商还不满意的话，按照合同条款也能够很容易解决问题，要看你条款约定的时间了，如果一个月之内的话，肯定就可以在很短的时间内解决。
6、专门服务于别墅的物业，人员素质最重要。
