物业和小区业主的利益息息相关，配套公共建筑不健全、物业服务差强人意、建设单位遗留问题如何解决……在昨天（10日）浮出水面的《山东省物业管理条例(征求意见稿)》中，这些问题基本有了答案。据介绍，山东省人大已将其列入2008年地方立法确保计划中。
物业和小区业主的利益息息相关，配套公共建筑不健全、物业服务差强人意、建设单位遗留问题如何解决……在今天浮出水面的《山东省物业管理条例(征求意见稿)》中，这些问题基本有了答案。据介绍，山东省人大已将其列入2008年地方立法确保计划中。
物业收费：两种方式供选择
条例规定，物业服务收费可采用酬金制或包干制的计费方式。
所谓酬金制，是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定金额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的其他各项支出，结余部分归业主所有，不足部分由业主承担。
包干制，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余归物业服务企业所有，亏损由物业服务企业承担的计费方式。
条例规定，业主缴纳物业费用的方式由业主委员会和物业服务企业在物业服务合同中约定。已竣工但尚未出售或者尚未交付给业主的物业，应当由建设单位缴纳物业服务费用。
业主入住前的物业服务费由建设单位承担，业主入住后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。
业主自治：业委会越权最高罚两万
条例在保护业主自治的同时，也对其行使权利进行了详细规定。根据条例，以业主委员会身份从事与物业管理无关的活动，或者超越职权作出应当由业主大会作出的决定的，依法处以两万元以下的罚款。
条例规定，业主大会、业主委员会等自治组织经业主依法授权履行职责。业主大会的首次业主投票权采取按户数和面积数双重要件。业主委员会委员应由本物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过3年，但首届任期不得超过两年，可连选连任。
业主委员会委员或执行人故意泄露业主资料的，由物业主管部门对直接责任人处以两千元以下罚款。
物业服务企业：不称职最高罚20万元
条例规定，物业服务企业将全部物业管理一并委托给他人管理的，降低资质等级，处以10万元以上20万元以下罚款，情节严重的吊销资质证书；聘用未取得物业管理职业资格证书的人员管理项目的，处以5万元以上20万元以下的罚款。
受到所属行业自律组织公开谴责的物业服务企业，两年内不得参加物业管理招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。
建设单位：私选物业公司最高罚10万
物业纠纷中，一些建设单位制造的遗留问题，也是诱因之一。根据条例，建设单位未通过招投标的方式或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，且逾期不改，将处10万元以下罚款。此外，未依法缴纳质量保证金的，可处10万元以上，30万元以下的罚款。
条例还规定，建设单位应协助购房者与相关专业经营单位签订供水、供气、供电、供暖等服务合同；专业经营单位委托物业服务企业代收的费用，应当与物业服务企业签订协议。建设单位应当按照约定的保修期限、范围，承担住宅物业的保修责任。
配套公建：不得擅改用途
小区里的配套公共建筑究竟该由谁建？怎么建？诸如此类问题引发了不少纠纷。条例规定，按照规划需要在住宅小区配建学校的，建设投资由政府财政列支，属于政府所有；可以由建设单位代建，但不得摊入商品住宅建设成本。按照规划需要在住宅小区内配建会所、幼儿园的，凡摊入商品住房成本的，属于业主共有；未摊入的，属于建设单位所有，建设单位可以自行经营或者出租、出售。
