如果你是小区商品房的业主，你知道小区里哪些地方是业主们的共有建筑面积？哪些共有面积是被计入“公摊”，在购房时你已经买了单？你对共有面积、公摊面积享有哪些权利？这些问题对许多购房者来说，恐怕都还是一本糊涂账。
日前，海口市颐海园小区的288户业主，不得不算清这笔账。业主们四处呼求：他们购房时就花钱买下的数千平方米小区停车场，却眼看着被法院裁定当作开发商的财产拍卖给了别人。“业主的财产权益，岂容随意践踏？”他们希望，这一呼声能引起人们共鸣。
“你们小区的停车场，过几天就要通知房管局过户给别人了。”近日，海口市颐海园小区业主委员会负责人刘先生，接到了来自法院的电话通知。这一通知，再次引起颐海园小区全体业主的愤怒，“那是我们的停车场，怎么说卖就给卖了！”刘先生说，为了给全体业主讨回公道，他们要将这场艰难的维权之战，进行到底。
10年前小区房屋售罄
颐海园小区位于海口市海甸岛五西路的海昌路8号，是上世纪90年代海南房地产开发热的产物。如今，对于小区的288户业主来说，找到当年的小区开发商海南国邦企业股份有限公司，已不是件容易的事。
据了解，颐海园小区于1993年公开发售，到1996年，小区绝大部分房屋已售出。业主们的购房合同上，不仅写明了每套房的建筑面积，且明确其中含公共分摊面积，并标注“准确面积以房屋所在地房地产管理部门测绘、丈量面积为准”。
然而，因多起纠纷在身，欠了一屁股债的开发商，还没为小区申办总房产证、没有就竣工项目向房产局申请整体测绘便失去了行踪。这使已经出售但每一户业主都办不下房产证的颐海园小区，变成了当年处境尴尬的海口市积压房地产之一。1999年，小区成立了业主委员会。由于发展得早、成熟得快，颐海园小区业委会在海口颇有口碑。幸运的是，全省处置积压房地产工作的启动，海口市房产局为小区的每一户业主办下了房产证，房产证上记载了每一套房产的合同面积。
停车场是我们的
昨天下午，颐海园小区数名业主告诉记者，当年售楼时，小区的地下停车库和地上停车位已经在销售中进行了分摊，卖给了全体业主。
说停车场属于全体业主，证据何在？为此，刘先生等人四处奔波。在海口市城建局，他们找到了小区的《工程竣工验收质量核验证书》，证书确认颐海园小区的建筑面积为37500平方米。288户业主把288套房产销售合同上的建筑面积相加，得出的数字为35782余平方米。小区建筑面积37500平方米-35782平方米=1718平方米，也就是说，只有这1718平方米的面积，是开发商没有让业主买单的。那么，这块面积又是什么性质呢？
业主们从海口市人防办公室了解到，小区有一部分面积不可计入公摊出售，即小区的人防工程面积，按规定，人防工程面积一般为小区地下室面积的1/2。
该小区的地下室即地下停车场，面积约3400多平方米，其1/2约1700多平方米，与小区未出售的那块面积基本吻合。
由此，小区业主们认为，颐海园小区除了1700多平方米人防工程面积，小区的地上、地下停车场，在开发商售楼时已全部进行了公摊，并已由所有购房者为这部分公摊面积买了单。
被人以15万元总价拍卖
2003年12月中旬，小区业主在省内几家媒体上，发现了关于颐海园小区车库的《拍卖公告》。这，顿时引起了业主们的极大疑惑。
2003年12月18日，颐海园小区业委会也向几家媒体发表《严正声明》，称“小区开发商遗留大量问题正待进入法律程序解决，有关物业相对性尚存异议，因此，我们严正声明，在拍卖标的无政府有关部门确认前，任何损害百姓利益的行为我们将视为无效，望参与竞拍者周知慎之。”
但事情发展得很快。2003年12月23日，小区停车场其中的3060平方米（评估价为489万元），被以15万元的价格由个人竞买成交。
法院 卖停车场，为开发商抵债
经向法院查证，业主们发现，开发商国邦公司曾向省内某银行借款160多万美元，期限2个月，并以颐海园小区项目土地使用权作为抵押担保。因其中60多万美元逾期未还，银行于1996年7月向当地法院申请支付令。法院审查后，向国邦公司发出支付令，限国邦公司收令后15日内如数还款。国邦公司到期仍未还款，颐海园的地下停车场及地面一楼的所有车位，被法院查封了。
2000年9月，评估机构受法院委托，对颐海园小区的停车场进行了市场评估，结论为：地下停车库3417平方米，加上地上停车场，总价值为747万元。2002年6月，评估机构纠正评估结论：共3158平方米的停车场，总价值为505万元。2003年10月24日，法院召集开发商和银行作出《执行和解更正协议》，将小区停车场其中的3060平方米，以489万元的作价抵给银行。
“开发商欠了别人的钱，为什么用我们的停车场抵债？”业主们震惊、气愤。他们认为，停车场被第二次出售，他们的合法权益将蒙受不白之冤。
2003年12月19日，小区全体业主向法院提交《执行异议书》，其中声明：停车场归所有小区业主所有，开发商与银行签定的《执行和解更正协议》中关于小区停车场的内容，是非法和无效的；法院在查封时，既未贴封条，也未向社会公告、征询对查封资产权属的异议，不符合法定程序；法院在缺乏停车场产权归属依据的情况下，不应对停车场进行“抵债”处置。为此，业主们请求法院，致函拍卖公司，终止即将进行的颐海园小区停车场的拍卖活动，并尽快召开听证会，查明停车场的产权归属。
检察院 执行财产，应先确认财产权属
2004年10月，小区业主接到法院的书面通知。通知称，法院对颐海园小区业主委会的《执行异议》进行审查后认为，业委会提出停车场产权归属小区全体业主的问题，涉及到被执行人国邦公司的合法权益，是另一个法律关系，在执行程序无法认定，应依法通过诉讼程序解决，如经诉讼程序确定国邦公司对颐海园全体业主有侵权行为，法院才能纠正执行裁定。为此，法院通知业委会可在15天内向法院起诉，确认停车场产权，逾期法院将恢复办理过户手续。
这纸通知再次激起小区业主的愤怒：“法院在处置停车场时，为什么丝毫不关心小区业主的合法权益，而在小区业主提出执行异议时，却一味地保护开发商的权益？”
由于对法院的执行裁定和上述通知不服，颐海园小区业委会向检察机关提出了申诉。2005年1月6日，检察机关对此案进行审查后，向法院作出了《检察建议书》。
检察院认为，颐海园小区业主根据购房合同，有理由认为小区停车场已分摊到各业主房产面积中，开发商国邦公司将已售给各业主的停车场当成是自己的财产重复转让用于抵债，侵犯了业主的合法权益。因此，法院在执行本案并在小区业主提出异议时，应当查明国邦公司对该停车场是否拥有权属。如在权属不明的情况下就处分该财产，不是依法有效地解决矛盾的方法。
“另外，该矛盾亦涉及几百住户的权益，建议法院在执行中认真考虑检察院的意见，并慎处。”检察院同时认为，对于权属的确认，应当是执行工作中的职责，本案在国邦公司履行举证义务不足的情况下，亦不应获得法院对颐海园小区停车场行使转让权的支持。
但检察院的这一建议，至今未得到法院的采纳。
房产局 停车场不可能过户给竞买人
颐海园小区的停车场，究竟归谁？今天上午，记者向海口市房产管理局了解了有关情况。
据该局房产管理科有关负责人介绍，按照国家有关规定，小区建筑面积哪些被计入公摊，可依据房管部门对小区竣工后进行整体测量并作出的测绘成果报告。但颐海园小区竣工后，开发商一直未向该局申请测量，所以颐海园小区至今没有测绘成果报告，对颐海园小区的停车场是否已被计入公摊，该局无从认定。
鉴于此，该局曾在2004年8月已向法院建议：由法院、房屋权利人或房屋利害关系人对争议房产委托实施整体测量，并与开发商售房合同约定的房屋面积进行比较，方可便于确认开发商是否已将停车场予以分摊。
但房产局的这一建议也没有得到法院的采纳。2005年8月，法院再次书面通知颐海园小区业委会，要求业委会在30日内向该院提供房管部门颐海园小区整体测量的测绘成果报告，以便该院认定小区停车场的权属，逾期将通知房产部门恢复办理过户手续。
拍卖后的停车场，能否过户到竞买人的名下？就此，房产管理科该位负责人明确告诉记者：“在停车场产权来源不明的情况下，过户给竞买人，不可能”。
法律小贴士
什么是小区共有建筑面积？
●商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。
●根据国家技术监督局的有关规定，成套房屋的共有建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
●国家建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》明确：房产测绘单位在房屋权属证书附图中，应注明实测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积（需在图中标注出尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积；房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。
哪些部分不应公摊？
●不应计入的共有建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。
●此外，对小区“车库”的权属问题，正在审议的《物权法》草案专门规定：有合同约定的，按约定执行，没有约定或约定不清的，除非建设方举证，否则归全体业主所有。
业主对分摊面积有何权利？
●共有建筑面积一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。
●已纳入分摊面积的共用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自出租、出售。
●开发商及物业管理公司，将已分摊的共有建筑面积用于出租、招商，需与业主协商并征得业主同意；出租及招商的收益及收益支配权，归全体业主。
专家点评
海南大学法学院教授、民商法硕士生导师毛卫民认为：
本案的关键在于开发商与银行达成的“执行和解协议”是否合法、有效，而该协议是否合法、有效又取决于开发商是否拥有地下停车场的产权。
从现有案情看，由于工程质检部门确认的颐海园小区的建筑面积与小区288户业主的购房合同累计面积（加上按有关规定不能出售的人防工程的面积）相差无几，业主们有理由相信包括地下停车场在内的整个小区的全部建筑物都已卖给他们，而不再属于开发商所有。因此，他们也就有理由认为开发商拿地下停车场给银行抵债的“执行和解协议”是非法的、无效的，也就有权利向法院提出执行异议，并请求法院中止执行。
但是，关于地下停车场到底属于开发商所有还是归小区业主所有，依法不应由法院执行机构作出裁判，而应由当事人提起确权之诉，通过诉讼作出判决。颐海园小区的业主们虽然提出了执行异议，尚未另行起诉请求确权，自然不可能有判决确认地下停车场归他们所有。如此一来，法院就没有理由无限期地中止执行，而只有恢复执行。小区业主若要维护自己的权益，当务之急是向法院提起诉讼，请求确认地下停车场的产权归属。
值得指出的是：所有权、使用权不明的财产，依法不得转让或抵押。本案中，在整个小区的总产权证尚未办理的情况下，小区地下停车场的产权（所有权）可想而知是不明确的。开发商拿这样一个产权不明的停车场去抵债，并就此与银行签订“执行和解协议”，法院执行人员不但没有提出疑问，反而认可这样的协议并据此采取执行措施，实属不该！
