全新出台的《南京市物业管理办法》2月1日起就要实施了。这意味着春节一过，业主就要按新规来维权。那么新规究竟解决了哪些物管难题，又为业主维权提供了哪些依据？针对目前物管的五大疑难，市物业管理办主任潘文辉进行了详细解读。
热点一：小区丢车，物管赔吗？
市物管办提供了这样一个案例：去年，某业主与物业公司签订了新房入住协议书。去年6月的某一天，该业主下班后将其摩托车未加防盗装置就停放在小区内，第二天清晨上班时，突然发现摩托车不翼而飞，便立即报警。同年10月，该业主把小区物管告上法庭，要求物业公司赔偿丢车损失。
对应条款(新规第三十二条)：业主共用车库(位)的管理等事项，由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的，应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。
解读：物管赔不赔要看合同怎么约定。如果物管合同双方没有具体约定，一般车辆停放在有专人看管的收费停车库里，如有损坏或失窃，物业公司未尽看管责任，应该赔偿。除此之外，只要小区门卫在岗，保安按时巡视，物业公司就没有赔偿责任。如果双方有具体约定，物业公司有车辆保管义务的，那么业主的车只要停放在小区内，物业都要负责。
热点二：业主委员会=全体业主？
去年，南京某小区业主委员会被法院判决侵害物业公司名誉权，要进行经济赔偿。因此，该业主委员会就要求每户业主分摊再次上诉的诉讼费。结果，大多数业主反对，理由是之前几次官司无一事先征得业主大会的表决通过。业主委员会遂准备将拒付诉讼费的业主告上法庭。
对应条款(新规第二十条)：业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。但是第十四条明确：业主大会作出的决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟订和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。
解读：虽然业主委员会是代表全体业主的，但也不能越权代替全体业主作出某些关系广大业主切身利益的决定。像选聘物管、诉讼等重大事宜都应当征得全体业主2/3以上票权同意。
热点三：哪些房屋属于业主共有
开发商卖车库、卖地下室、出租会所，引发业主不满，成为目前南京各家小区最突出的矛盾。那么小区的附属用房，究竟哪些是业主的呢？
对应条款(新规第二十八条)：物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有：(一)规划核准图上标注的自行车库；(二)规划核准图上标注的底层架空层；(三)规划核准图上标注的避难层(间)；(四)规划核准图上标注的共用设施设备用房；(五)建设单位移交给全体业主的物业管理用房；(六)建设单位承诺归全体业主共有的房屋；(七)层高2.2米以下的房屋；(八)其他依法归全体业主所有的房屋。
解读：开发商往往会借业主公约，写明一些小区附属房屋归开发商，在卖房之初就让业主签字。现在物管新规明确上述至少7种附属房屋归业主共有，开发商不得在业主的临时公约中约定侵害业主权益的事项。
热点四：选什么样的人进业委会
每每业主委员会和物管公司发生纠纷，就会“公说公有理、婆说婆有理”。市物管办曾接到这样的投诉：某小区物管公司说业主委员会里9个委员，有8个有车的向物管申请免费停车，还有1个自己在门前院子搞了违章建筑。由于受到物管的反对，业委会和物管矛盾日渐加深，根本不能代表其他业主合法维权。
对应条款(新规第十六条)：入选业主委员会的成员应当符合下列条件：(一)具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主；(二)遵守国家有关法律、法规；(三)遵守业主公约、业主大会议事规则，履行业主义务；(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；(五)具有一定的组织能力；(六)具备必要的工作时间。
解读：如果不能合法维权，大家都不交物业费，导致物管突然撤离、小区管理断档，那么最终损害的肯定还是全体业主的利益。因此，业主如果无正当理由、不交物业费的，就不能进业主委员会。
热点五：交付当月业主要交物管费吗？
许多楼盘为了促销，营造良好的形象，往往在楼盘还没建好时就选聘前期物管，并且入驻实施管理。那么这部分的物管费该谁来付呢？
对应条款(新规第二十七条)：建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的，前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用，由建设单位承担，房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。
解读：比如去年5月，开发商通知业主验房交付，业主拿了钥匙，除非卖房合同有特别约定，业主应该从6月起交纳物管费。
