大连市物业管理是在旧小区治理改造的基础上发展起来的。1 995年，全市率先在全国开展历时三年的住宅小区治理改造工程，产生了轰动性影响。1 997年，国家建设部在大连召开了“第二次全国物业管理工作会议”，推广大连改造旧住宅小区实行物业管理的经验;1999年，联合国在大连召开世界“人居日”庆典大会，授予市长“人居奖”。10多年来，大连市物业行业规模逐渐扩大，物业管理水平不断提高，先后有51个住宅小区(大厦)评为全国示范项目、70个住宅小区(大厦)评为辽宁省优秀项目。应该说，大连靓丽的城市名片也包涵了全体物业员工的辛勤汗水。
目前，全市67.5%的住宅项目实行了物业管理，有50多万户、160多万城市居民得到物业服务，为1.2万名城市下岗待业职工提供了再就业机会，物业管理行业对推动和谐大连建设发挥了重要作用。但是，由于物价水平不断上涨，服务成本大幅攀升，在城市供水、供电、供气、供暖相继提高收费标准的情况下，政府的物业服务指导价格多年未变，物业收费标准整体偏低已成为影响物业企业生存发展的瓶颈问题。
为市各级领导全面掌握物业管理行业的生存状况，切实解决目前存在的问题，大连市物业协会利用半年多时间，对全市物业管理行业生存状况做了一次普遍调查，现综合报告如下：
第一部分 行业生存基本状况
目前，全市已通过物业企业资质年检的企业共484家，参与这次调查的367家，占物业企业总数的75.83%
(一) 从业人员经营管理人员
全市物业企业从业人员共34，827人。其中参加行业调查企业从业人员共28，189人，从业人员队伍整体显现一线操作员工多、员工待遇普遍偏低、人员流动性大的特点。
1.人员构成
企业经营管理人员6,036人，占参加调查企业从业总人数的21.41%；操作人员22，1 53人，占78.59%。人员构成情况详见下表：
2.工资收入及劳动强度
2007年大连市社会平均工资28，230元，全市物业企业职工平均工资13，515.77元/人/年，物业企业员工平均工资水平远远低于社会平均工资水平。企业员工工资水平见下表：
注：物业管理企业中管理人员数量占企业员工总数的1 0%左右。
管理人员平均每周休息0.5天一1天，每天工作10小时以上；秩序维护员和车管员每天工作12小时，且无假日和加班工资；清洁员每人每天清扫范围达10,000—12,000平方米。
3.管理项目状况
据调查，2007年大连城区实有房屋面积1l,820万平方米，其中物业管理项目1,206个、7,984万平方米，占全市房屋总面积67.5%。(二)物业企业生存状2007年，全市物业企业上缴税收5,336.51万元，但是由于用工成本高，而物业服务收费标准低、收费率低，又缺乏政策扶持，效益普遍偏差。
(二)物业企业生存状况
2007年，全市物业企业上缴税收5,336.51万元，但是由于用工成本高，而物业服务收费标准低、收费率低，又缺乏政策扶持，效益普遍偏差。
1、经济效益状况
2007年度，全市物业企业注册资本共1.92亿元，经营总收入11.57亿元，经营成本11.56亿元，总体收支基本持平。
调查结果显示，全市1/3较大型物业企业略有利润，另有1/3物业企业勉强维持经营，其余1/3中小物业企业处于全面亏损状态。
大连市物业管理企业经营状况示意图
2、物业服务收费标准
大连市物业管理收费呈现的特点是收费标准低，收缴率低：
第二部分 企业对当前行业发展突出问题的反映
这次行业调查，分为社会方面、政府方面、开发企业方面、业主委员会方面、物业服务方面共五个方面的问题。全市物业企业共反映问题6,457条，其中，50%以上物业企业提出的共性问题1 5条。具体问题排序如图所示：
第三部分 行业面临的困难及原因分析
(一)市场化运作机制不完善，等级收费指导价多年“一贯制”
物业管理产生于市场经济之初，随着市场经济的深入发展，市场对资源配置的基础性作用更加明显，统一开放的市场体系正在形成，而物业管理的市场化运作机制相对滞后。
目前，除部分公建物业收费标准相对放开外，我市实行的仍然是2002年制定的《住宅小区物业管理收费管理办法》。收费标准为：一级0.65—0.8元/㎡，二级0.35—0.6元/㎡，三级0.1 5—0.30元/㎡。在实际工作中虽有部分突破，但远远没有达到市场化运作机制的基本要求。这6年间，我国经济快速发展，居民收入稳定增加，同时，伴随物价指数上涨，物业成本大幅度攀升。如小区保洁工已由前几年的350多元上升到670多元;小区秩序维护员由450元提高到1，000元，而且还招不到人，不少小区不得已去部队招聘退役士兵。尤其是今年1月1日施行《劳动合同法》后，原来没有签订劳动合同的保洁、绿化、工程维修、秩序维护员今年全部需要依法签订劳动合同，支付劳动保障费用。据调查，全市物业仅此提高服务成本达30%以上，许多物业企业难以为继。据了解，最近5年来，全市先后有60多家物业企业注销资质，直接导致50多个小区出现弃管现象，其主要原因是物业企业难以生存造成的，给各级政府和行业主管部门造成了很大压力。面对这种严峻形势，业内人士呼声一直很强烈，一是要求进一步放开物业管理市场，使物业收费达到质价相符的标准;二是要求市政府尽快出台物业收费指导价格，进一步完善市场化运作机制，适应市场经济发展的需要。
(二)价值与价格严重偏离，行业收费标准整体偏低
从经济规律方面讲，价值要与价格相符，同时，允许价格围绕价值上下波动。但从物业服务方面讲，价格一直偏离价值，而且偏差的走势越来越大。物业企业和员工付出的社会劳动价值与他们得到的经济回报不相符，背离了质价相符、等价交换的市场规则。这也是物业管理企业经济效益低下，经济行为扭曲的根本原因。
建设部总经济师、中国物业协会会长谢家瑾来连调研时指出，大连市物业服务收费价格与全国同类型城市相比，收费标准整体偏低，事实也正是如此。
调查结果显示：我市房改房住宅小区物业收费标准每月为0.29元/㎡，普通住宅小区每月为0·45元/㎡，最近几年新建商品房小区为0.72元/㎡。均低于全国同类型住宅小区收费标准。同时，我们还对北京、上海、天津、重庆、深圳、青岛、沈阳等十个城市作了调查了解(详见附表)，其中，北京、上海、深圳物业收费标准是我市的2倍左右;其余城市收费标准整体高出我市20—30%。以与我市有可比性的沈阳市为例，其一级收费标准为1.8—2.4元/月/㎡，二级为1.2—1.8元/月/㎡，三级为1.0—1.2元/月/㎡，高档别墅区每月最高已达4.8元/㎡。大连市的电梯收费标准更为低廉，每人每月4元，而沈阳市每人每月1 2元，使得高层楼宇物业管理经营更加困难。
另据调查，全国部分大中城市在《劳动合同法》施行后，物业服务收费标准将在近期适当上调，有些城市已启动调整物业收费标准的程序。届时，我市物业服务收费标准与全国同类城市相比的差距将进一步拉大。
(三)业主消费意识滞后，物业企业合法权益难以保障
这几年，经济发展快了，城市居民生活改善了，但人们的消费观念却相对滞后。如今，我市城市公共事业企业收费如供水、供电、供气、供暖都相继提高了收费标准，已逐渐被业主接受，但物业收费标准由于受政府指导价和业主大会决议“双重”制约，调整物业服务收费标准十分困难。部分业主未真正意识到物业服务收费与公用事业企业收费一样，也具有等价交换的商品属性，在享受物业服务时，片面追求不符合市场规律的低收费，少收费或不收费，收费难已成为困扰物业服务经营的主要原因。目前，大连市旧住宅小区0.15元/m2，每户每月物业费不足10元钱，而64名的收费率却低于全市平均水平。
物业企业是按合同约定的服务项目和标准为业主提供服务的，然而，不少、业主把物业企业当成一个“筐”，什么东西都往里装。许多业主把应由开发商承担的开发遗留问题和房屋质量问题认定为物业管理的责任;把应由社会公共事业部门负责解决的供水、供电、供气、供暖方面的问题，认定为物业服务的范围;把应由行政执法部门和业主大会决定解决的问题，如小区违章搭建、住房违规改装修等也推给物业企业解决。这些问题解决不好，业主就拒交物业费。据统计。全市物业费收缴率平均达70%左右，而通过法律程序解决业主拖欠物业费问题的占欠
费户总数还不到5%。整个行业物业经营出现大面积亏损状态，物业企业和员工的合法权益很难得到保障。
(四)物业服务尚不规范，行业自律亟待加强
目前，物业服务行业中还存在着诸多矛盾和问题，理性地分析这些矛盾和问题产生的原因，这里既有主观方面的原因，也有客观方面的因素，结果都直接影响物业企业的生存和发展。
主观方面的原因：物业服务的本质是业主花钱买服务，服务质量是企业的生命线，只有做好服务这篇大文章，才能赢得广大业主的信赖和支持。但有的物业企业至今没有转变“管理者”的角色，服务意识淡薄，没有按合同的约定提供质价相符的服务，有的员工不负责任、工作推诿扯皮，影响了服务质量，业主不满意。
客观方面的影响：由于全市物业收费率整体偏低，物业企业为了生存，有的企业没有按服务合同的约定提供质价相符的服务，裁减服务人员，减少服务项目，多收费、少服务，捆绑收费，甚至乱收费现象也不同程度的存在。
(五)物业发展环境并不宽松，行业社会地位不高
物业行业的发展离不开各级政府和社会各界的扶植、支持和指导、服务。物业方面出现的问题同样也需要政府关注和解决，为行业发展提高良好的环境和空间。这次调查活动，我们对物业企业在政府服务方面和社会方面提出的意见和建议进行了综合分析，主要是：
1、政策法规建设相对迟缓和滞后
在城市体量规模方面，大连远比不上北京、上海、天津、深圳等大城市，在物业管理法制建设上我们也没有这些城市完善和快捷。如：国家发改委、建设部早在2003年1 1月就出台了《物业服务收费管理办法》，辽宁省物价局、建设厅也于2004年出台了《物业服务收费管理办法》，时隔几年，大连至今也未出台《物业服务收费管理办法》，目前，仍沿用2002年9月出台的《(暂行)办法》；国家《物业管理条例》从2003年9月1日出台后，不少省市出台了有关方面的政策法规，而大连市的《物业管理办法》已经由20多个委办局签字并于去年10月前送政府，目前仍未出台。法制建设迟缓滞后的影响是深刻的，解决这一问题已迫在眉睫。
2、舆论环境需要改善
首先，物业行业需要媒体监督。在构建和谐社会的大环境下，媒体从关注民生建设的角度进行公正客观报道是必要的，包括客观报道物业中存在的问题，物业员工是欢迎的，因为全市3万多名物业员工都是我们的兄弟姊妹，同时也是民生的一员，物业企业员工的合法权益同样应该得到尊重和保障。但有些媒体不客观的报道不时见诸报端：如2003年国务院出台物业条例，有的媒体就以“业主可以炒物业”为题作报道；2007年国务院重新修订《物业管理条例》，有的媒体就以“二分之一业主同意就可以炒物业”为题作报道。这种吸引读者眼球，断章取义的报道极大伤害了物业员工。
3、部分人大政协提案议案有失水准
在今年大连市政协会议上，某区政协委员向提案委员会报送了“物业违法出租车位”的提案(第0201号)，称： “目前90名以上物业公司出租车位没有法律手续，属于违法范畴”(注：事实相反，目前全市90%以上物业公司地上停车场都是经过审批的，并有收费许可证)、 “在这种无成本暴利驱动下物业与业主之间矛盾逐步升级，如业主不交车位费，就不让进小区或扎胎、划车、砸玻璃”……某媒体以“两会”重要新闻在头版提示并全文报道，当天，就发生了不少小区业主手持当日报纸找到物业公司要求退车位费的事件，令我们始料不及。
4、公共关系难以协调
国务院《物业管理条例》第45条明文规定： “物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视单位应当向最终用户收取有关费用”，而事实并非如此。目前，大连市的大部分商务大厦供水、供电都是由市供水、供电企业直接供到总表，然后再由物业公司将水、电费分摊到大厦内的用户，并向用户提供大连市财政局印刷的《企事业单位收费发票》供用户核销。去年四月，市税务部门停止使用这种发票，致使物业公司无法将代收的水、电费向用户出具发票，用户也无法将这笔费用进入成本核销，于是出现了拒交水电费，由物业公司垫付的怪现象。市物协多次与市国税、地税及供水、供电公司联系，答复的结果是：税务部门认为与他们无关;供水、供电部门称只能供到总表开总发票。如果物业公司也选择弃管，那么全市上百个商业大厦将会出现断水、断电的严重后果，由此而产生巨大损失和社会影响该由谁来承担和负责呢?为了全市的和谐，在目前的状况下，物业管理企业只能是背负着本不该由他们来承担的重压，艰辛无奈的等待……
综上所述，行业所面临的困难及原因图示如下：
第四部分 相关建议
物业管理行业一个明显的特征是社会公共性，直接涉及城市建设管理每个领域，联系千家万户，里面包涵很多社会问题，事关民生和社会的和谐，一直是各级领导协调解决公共关系的重点。如何解决这些问题，各级政府、社会各界和广大业主高度关注，业界也殷切希望物业管理的大环境逐渐得到改善。特提出如下建议：
(一)各级政府应进一步加强对物业管理工作的领导，象重视冬季供暖那样关注物业管理
每年冬季供暖来临，市领导与主管部门多次现场办公，扎扎实实地解决实际问题，提高了居民供暖质量。不少物业公司负责人说，如果市领导象重视供暖那样关注物业管理，许多问题也都能够得到解决。去年上半年，市领导明确表示要把物业管理工作作为一项为民办实事工作抓好落实，并拟成立由主管市长为组长的大连市物业管理领导小组，行业期盼领导小组尽快建立，开展工作，采取多种形式，解决物业管理中存在的突出问题。市物业协会将根据市领导小组的工作部署和需要解决的问题，集中行业资源优势，紧密配合领导小组和行业主管部门，深入实际调查研究，分项目、分议题进行整理，提出意见和建议，为各级领导科学决策提供依据。从根本上改善全市的物业管理环境。
(二)当务之急是政府应尽快出台全市物业收费指导价格，尽早改变我市物业管理收费标准整体偏低的状况
目前，大连市物业管理收费标准整体偏低，已成为影响物业企业生存发展的瓶颈问题。物业收费标准应在政府部门的有效监管下，按照市场经济规律要求有序放开，逐步建立物业服务质价相符、等价交换的市场化运作的收费标准和长效运行机制。建议政府物价主管部门通过市场调研，制定出符合我市实际的物业服务收费指导价格，测算出物业服务各单项的平均成本价格，每年根据全市物价上涨指数、劳动力成本增长指数进行科学、客观的调整，定期向社会公布，确定一定的上浮比例，使物业管理的收费指导价格更符合市场经济规律基本要求，提高物业收费标准。这样，物业企业也能根据全市社会平均
