1、思想品质素质
管理者的思想品质素质是指管理者在行为、作风中表现出来的思想认识和品性等方面的水平。在高校住宅物业的管理与服务中，管理人员不能像过去一样以学校行政管理者的身份出现、不能带着朝南坐的思想，而是要摆正自己的位置。一个管理者倘若缺乏良好的思想品质，那么无论他多么能干和富有才华，多么善于处理人际关系，都不适合做一名管理人员。复旦物业公司通过体制、机制的转变，首先注重的就是增加服务业主的意识，通过以下五个方面来提高业务工作水平：
1)从政治思想方面来提高。要对国家和社会抱有高度的责任感和奉献精神，服务好业主。
2)从道德情操方面来提高。要有明确的是非观念，遵纪守法、廉洁奉公、文明礼貌、谦虚谨慎、勤劳节俭，为高校住宅业主多办实事。
3)从言行作风方面来提高。要以身作则、言行一致，严于律己、宽以待人，作风民主，深入业主，善于调查研究，注意工作方法，讲求工作实效。
4)从理想抱负方面来提高。要有进取性和坚韧性，在困难、压力和竞争的氛围中能勇往直前，为业主着想，换位思考，使业主满意。
5)从心理特质方面来提高。要热情、开朗，情绪稳定，克服冷漠、易怒、粗暴、狭隘、嫉妒等不良心理，要胸怀宽广、豁达大度，胜不娇、败不馁。
2、知识素质
在物业管理中，业务知识非常重要，这就需要通过自己学到的物业管理服务知识来提高为业主服务的水平。以往的简单知识结构已远远不能适应形势发展的需要和业主的要求。
1)专业知识——物业的专业知识是物业公司从事服务行业的必备知识，但是光有这些知识还不够。
2)管理知识—一一个现代物业管理人员，不仅要懂得现代管理学、现代心理学的一般原理和方法，而且要熟悉本行业、本部门、本单位的特殊规律和方法;不仅要懂得现代管理组织的一般结构和功能，懂得各种传统的管理方法，而且要熟悉各种主要的现代管理技术;不仅要懂得对财、物、信息的管理，而且要懂得对人的管理及业主的需求、心理的状态等等。
3、能力素质——处于一个管理者的位置，必须具有相当的能力，才能完成其职务所赋予的管理职责。一般说来，物业管理人员应该具有以下几种基本能力。
1)统驭能力——统驭能力在高校住宅小区管理与服务中非常重要，这是一个管理人员在特定的知识型物业小区里，组织和协调保安、保洁、保绿、保修等四保方面的统一指挥和全面控制的能力，因此也必须具备集思广益能力，正确判断和优化选择能力。
2)创新能力——要求高校住宅物业管理人员，对新事物敏感，思路开阔，富有想象力，不因循守旧和墨守成规，善于发现问题，总结经验，善于提出新设想、新方案，善于探索，勇于创新，不断以新的目标鞭策自己，在住宅小区管理与服务中，想办法，出思路，得到客户的满意评价。
3)社会交往能力——在高校住宅物业管理与服务中，社会交往能力是指妥善处理内外关系的能力。善于待人接物，善于倾听不同意见，听取业主想法和需要，善于与业主沟通，调解矛盾达到使客户满意的目的。
五、划分岗位职责，注重科学管理平台
物业公司的管理对象是“物”，服务对象是“人”;主要职责是管理小区，服务好业主。物业公司既是小区的“管家”，又要接受业委、居委会的监督。物业公司的主要任务是“四保一管”，即保安、保洁、保绿、保维修及物业管理与服务。复乐物业公司根据企业的性质，按照物业管理条例，结合各项具体管理制度，划分岗位职责，划定工作范围，实行了任务到岗，责任到人。同时，注重科学管理，推出一系列新的管理措施：
1、物业理念体系——阐明在高校物业住宅管理与服务中，企业主张什么，反对什么，体现一个组织的个性。
2、物业目标体系——物业目
