■点评
物业管理费收不到，物业管理水平跟不上。这两者容易形成恶性循环。要避免这一点，业委会在物业公司与业主之间，就要起到穿针引线的作用。
难题4 维修资金的使用业主不放心
■现象
住宅小区运作的焦点之一，是维修资金的使用。这一笔资金，都是业主的“血汗钱”，如何使用要慎之又慎。许多小区因维修资金使用不透明，爆发出许多矛盾。业主们最想问的是，谁来监管维修资金的使用?
■案例
2006年伊始，芳苑小区“多层外墙维修项目”被提上议事日程。业委会成员与物业公司负责人多次就工程的施工方式(搭手脚架还是用绳子吊架施工)、主要材料、材料价格等开展全方位调查，掌握最新市场情况与市场动向。随后，业委会授权物业公司向建筑单位发出招标书，前后共有5家建筑公司投标。
怎么用好维修资金?经过业委会成员集思广益，大家一致通过：引入审计机制，将3家建筑公司的预算送到一家会计事务所审计，根据审计结果来确定中标单位。随后，审计部门专业人员来到小区勘察，提出咨询意见，为业委会选择建筑单位提供了科学依据。业委会以审计结果为主，最终选定坤阳建筑公司承担维修工程。
工程完工后，业委会又将施工过程中出现的增加楼道内墙维修、增加外墙涂料预算两大变化报送审计部门，审计部门最终审定工程造价40.3821万元，业委会根据施工单位的让利承诺，最终审定工程造价为39.9万元。
■点评
业委会代表业主使用维修资金，必须用得透明、用得到位。引入审计机制，聘请无利益关系的专业审计部门参与小区维修工程，加强监督，让业主们放心。
“梯形架构”理顺关系
居民区中存在着不同类型的组织，闸北区临汾路街道探索了“梯形架构”方式。即：居民区党总支通过一定方式，对业委会、物业企业实行政治领导;居委会依法指导、监督业委会的工作，协调和督促物业服务企业;业委会和物业服务企业之间按照市场准则，建立平等的选聘与服务关系。
居委会中还设置了“环境与物业管理委员会”，委员会不定期举行例会，协商解决综合问题。12位业委会主任兼任环境与物业管理委员会主任。实践证明，在居委会中明确这一职能，能较好解决三大问题——
■同一居民区存在两个(及以上)物业管理区域时，有个平台协调;
■业委会与物业企业发生矛盾时，有协调主体;
■能较好解决业委会只负责业主权益、忽略非业主(租赁户)权益的问题。
