重庆綦江长松世纪商城前期物业招标投标纠纷案的思考

案例：重庆綦江长松世纪商城前期物业招标投标纠纷案。原告重庆綦江县瀛山物业管理有限公司和重庆长松国际产业（集团）有限责任公司以及第三人綦江县兴宇物业管理有限公司就綦江长松世纪商城前期物业管理合同是否有效展开了激烈的辩论。原告认为，被告和第三人之间通过议标方式签定的关于綦江长松世纪商城前期物业管理服务合同违反了《中华人民共和国民法通则》第58条和《中华人民共和国合同法》第52条规定以及国务院《物业管理条例》第24条2款规定属于无效民事合同。

该案具有代表性：

一、目前重庆物业管理市场普遍存在的开发商开发项目后直接组建自己的物业管理公司，通过议标的方式直接签定了开发项目的前期物业管理服务合同，而这种以议标的方式签定的前期物业服务合同是否具有法律效力。而法律法规明确规定了只有投标人少于3个，建筑面积在20000平米以下的才能通过议标方式选择前期物业管理企业。

二、前期物业管理职能部门——房地产行政主管部门对前期物业管理招标投标过程中的监督问题。按照物业管理条例的规定，各个房地产行政主管部门应当对物业项目的前期物业管理招标投标进行监管，并应当对具有招标条件而不以招标方式确定物业管理企业的实施100000元以下的处罚。但就綦江长松世纪商城确定前期物业管理而言，綦江县国土资源和房屋管理局在这方面是没有进行相应的行政作为，有关工作人员严重失职。

这个案件的开庭审理，对有效遏制开发商和物管公司相互勾结损害业主利益以及有关行政主管部门加强监管有着重要意义。