管作合一管理模式的弊端
目前大多物业项目管理处是按管作合一的管理模式来设置的，每个机构都要设置客户服务、工程维修、保安服务、保洁服务、绿化养护、财务管理等多个部门，每个部门都要实现相对应的人员招募、专业培训、岗位安排、日常作业管理和矛盾协调与处理等综合专业职能。
这种管理模式形成了这样的事实：好比旧时庄园主聘请一个管家（犹如聘请物业公司）来打理日常事务，管家如果要各从社会招募厨师来负责餐饮事务，这个厨师必须是会烧菜的，管家决不可能本身就是厨师，他虽然不会烧菜，但他的责任是监督、安排厨师按主人要求保质保量准时地烧好饭菜。可是，按我们目前的管作合一的物业管理模式，事实上是要求部门管理人员不仅仅要监督、安排好“厨师”按要求烧好饭菜，而且因为招募来的“厨师”是不会烧菜的，管理人员还要承担对这些作业员工的“厨师”专业培训。因为我们招募的作业人员都是不专业的，象保安、保洁等大量人员多是下岗工人或刚放下锄头的农民，要培训他们成为专业保安、专业保洁人员，在目前情况下，面广量大的物业管理各级管理层人员是无法同时承担起专业“管家”和专业“教师”这两方面任务的。
事实也正是如此，具备专业管家和专业教师这样合一的人才，在物业行业真是凤毛麟角。而面广量大的物业项目，任何一个环节或对某一个作业员工的专业培训、管理不到位，就会形成业主的投诉；这也正是目前物业行业公众满意度不高的重要原因，从而造成了社会整体期望与理想服务结果的差距始终不能尽快缩小的局面。
管作分离模式改革的优势
为了从根本上改变物业管理服务品质不尽人意的状态，必须从管理模式上进行改革，将物业管理的管理层（形象地说好比“管家”）和作业层（形象地说好比“保姆”）分离开来，让作业层的事务通过发包给社会专业机构来履行，这样，通过“管作分离”的改革，使物业企业成为专业预算、协调、监督管理的专家，物业管理企业好比是会计事务所和专业中介机构的联合体，业主将物业管理事项委托给他们，由他们科学预算，按法规选择各类专业机构承担相应的服务事务，物业企业通过系统的服务标准对各专业机构的工作进行严格监督和专业化的有效协调，促使各项事务得到落实，而物业企业仅仅按约定取得酬金
因此在管理层与作业层分离的格局下，物业项目管理处的工作重点将从对大量作业层员工的培训、管理和工作事项的日常安排中解放出来，转而项目经理和主管主要负责项目各个作业事务的外包选择、合同和作业标准的拟订、整个项目经济的预算平衡、监督各外包单位的合同履行、并与开发商、业委会、业主、和政府主管部门及各相关单位的协调处理好各类事项。各类助理则按岗位职责和按合同以及按照行业和企业的服务标准要求对外包专业企业员工工作实施严格的监督、检查和评价，并及时处理外包企业在作业中需要和业主、开发商协调的问题和事项。由于作业层的员工都属于外包企业的职工，基本的专业作业培训和人事事务都由专业公司做了（好比请来的“厨师”是具有基本会烹饪的能力的），物业管理层只是协助他们根据项目特点和合同要求的内容进行辅助培训，工作的重点是监督作业单位的标准化作业和作业的结果，对于不符合要求的人员，根据合同约定要求撤换，对于不符合要求的企业，根据合同约定进行经济处罚和解除合约。
按照这样的管理模式，我们物业各级管理层人员的职责就明确了，从专业“管家”和专业“教师”的双重责任中解脱出来一半，专司“管家”职能，这从行业发展的角度说，将有利于管理层干部的专业水平和管理效益的更快进步和提高。
按照这样的管理模式，对一个具体住宅物业项目的服务事务的管理而言，形成了专业公司对员工招募进行专业培训、按专业公司管理体系派驻主管及领班对员工实施日常工作安排和管理，而物业公司则有相对应的主管或每一班安排助理按外包合同及服务标准和程序要求对外包方的作业工作进行全面监督。也就是说，对某一名作业员工而言，将有两方面的管理人员在对其进行培训、监督和考核；很明显，员工的行为和整个项目服务水平的提高将是不言而喻的。
模式改革呼唤物业管理师
按照管作分离的物业管理模式改革的思路，很明显地可以看出，物业管理行业员工队伍的建设，重点必须是培养管理层队伍，也可以说是要大力培养专业“管家”队伍，这个专业“管家”队伍，就是国家正在大力推行的物业管理师制度要培养的专业队伍！
可以说，目前的状况是：物业管理企业及各物业项目的管理层由于物业管理师队伍的刚刚起步而使得专业“管家”还并不专业；而各类专业服务企业也由于发展不久，其市场化和专业化程度也不尽人意，使得专业“保姆”也不很专业。这两方面的不专业，对物业行业和专业服务行业而言，都是必须尽快解决的根本性问题！而要解决这个问题的关键，是在于物业管理师队伍的尽快培养和成长，这也可含盖于专业服务机构中专业管理人才的培养！
物业管理企业为履行专业“管家”职能，为使企业科学地管理、优质地服务、建立良好的服务品牌，就必须也只能下大力招募和培养好一支专业的管理层团队，而这支队伍的主要骨干，如公司总经理、公司部门经理、各项目管理处经理、管理处各类主管、助理等都应该由有任职资格的物业管理师或于之相对应的初级专业管理资格的人员来担任；物业管理师队伍的成长，将极大地推进各物业企业对各类其他管理层人员的专业培训、专业管理和专业服务技能的提高工作。从而，能尽快地扭转专业“管家”还不专业的局面。从而通过物业管理层的专业水平提高，同时促进专业服务机构作业服务的专业水平和规范服务水平的提高。
物业管理师制度的推行，对物业企业本身来说，还可以促使物业企业的投资者和经营者分离，这是现代企业制度建设的关键；物业企业董事任命物业管理师担任各级经理人，物业管理师以其自身资格和注册信誉为担保实施公司、部门或项目的具体管理和运作，从而使物业企业能真正专业地、科学地去经营管理和服务，真正能经得起市场的考验并健康发展。
随着物业企业管理层和作业层真正意义的分离改革逐步成功，物业管理师队伍逐步成为物业管理层的中坚力量，社会对物业服务企业是劳动密集型、技术含量低的认知将逐步转为专业管理技术的行业，物业行业在社会的地位和就职的趋势将大为改善，这更有利于整个行业的健康发展。
当然，物业管理师制度和队伍的培养，其社会教育体系、任职资格的评估和管理业绩的评估体系的建立是十分重要的，如果一个经理人凭理论知识取得资格证书并注册执业后，由于社会责任心和实际管理能力问题而使物业项目管理状态不佳、业主满意度低，虽然没有大的事故，企业将如何对待他们呢？当其离开某个企业投奔另一个企业后，还是这样的状态，如何去制约他们呢？因此，物业管理师资格决不能象过去我们实行的物业经理上岗证和物业从业人员上岗证那样仅仅成为就业的基本条件！物业管理师必须通过科学的管理体系使之真正显示出专业化、市场化的社会价值！
因此，在完善物业管理师制度时，必须要建立物业管理师社会信誉制度。必须建立完善的物业项目管理状态社会评价体系。同时建立初始物业职业经理人注册试用期制度和评估续注册或注销制度。从而使新生的物业管理师队伍逐步真正担当起物业行业长期健康发展的重任！
总之，物业行业为其长远健康发展必须推进管理模式改革，而要促使改革顺利进行并真正提高整个行业的管理水平及社会评价，加速培养物业管理师队伍是关键。
呼唤物业管理师！
